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2015年房产市场状况及走势分析
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2015年的经济发展注定具有很多的不确定性,但随着经济进入新常态,房地产调控思路也更清晰,既不会将房地产“妖魔化”,继续过度打压;也不会继续将房地产“工具化”,采取过度刺激政策以拉动经济。中长期来看,政策会从“过紧”回归到“常态”,非常规的大规模刺激政策不会再现。
 
房地产市场调整继续,房地产销售以量换价
 
前几年房地产需求购买力透支,影响房地产市场需求进一步释放。随着经济进入新常态,购房需求会进一步受到遏制。前期过度投资的房地产随着长效机制建立的预期,将会逐步从投资中释放出来,形成二手房供给。同时,金融市场和国企改革将会吸引资本投资方向的变化。另外,较高的待售面积以及较谨慎的货币政策在短期都会难以改变,在政策不会出现大的变动下,房地产市场不具备大幅反弹的空间。预计2015年上半年可能会延续2014年第四季度去库存化的积极影响,房企也会抓住改善性住房需求释放机会,以价换量加快去库存步伐,2015年下半年需求在没有政策刺激下将会重新陷入低迷。房地产市场暴利时代已经结束,房地产销售应该继续以量换价。
 
房地产投资会继续下降,投资同比将会在8%左右
 
2014年受房地产调控政策和货币政策等因素影响,房地产投资和销售量下滑明显,房地产市场也明显进入新常态。1-9月房地产投资同比增速12.5%,低于去年同期7.2个百分点。房地产和住宅销售面积分别下降8.6%和10.3%。与之相对的是房地产待售面积继续攀升,三季度末同比增幅达28%,较1-8月份上升1.4个百分点,加剧去库存的进度和降低房地产开发投资速度。这种销售局面直接导致房地产开发商拿地热情大幅下降,1-9月全国300个城市土地出让金总额为17109亿元,同比减少20%;成交面积78333万平方米,同比减少24%。这将直接影响明年开发投资力度。因此,2015年房地产开发投资在房地产市场进入新常态下投资应该会进一步下降,投资同比在8%左右。
 
房价整体将会继续向下,各地差异较大
 
继2014年房价的调整从三四线城市波及到一二线城市,从新建住宅波及到二手房,2015年的房地产市场虽然政策从“过紧”回归常态,但是像2008年那种强刺激政策不会再现。虽然不断释放的改善性需求、城镇化及资产保值增值等因素成为促进房价向上的动力,但人口老龄化、利率市场化、全球流动性紧缩、房产税及不动产登记制度等预期将带来房价向下压力,两种力量的交互作用将极大影响房地产市场的整体预期和需求,房价继续进行调整的趋势难以根本改变。房价调整的区域差异较大,一线城市也将难逃向下的趋势,各地的价格变化与库存量关系密切。
合理引导市场预期保障房与商品房建设并重
 
做好房地产市场预期引导
 
我国房地产当前发展已经进入新常态,除了房地产市场的几大主体——房地产企业、金融机构和购房者,还有一个重要主体就是地方政府,都必须要进行房地产市场预期的合理引导。一方面,我国的房地产市场投资、投机需求当前虽然得到极大遏制,但房地产市场需求还有巨大的市场潜力;另一方面随着长效机制逐步建立,房地产市场将主要靠市场机制来调节,房地产市场的波动会缩小。房地产市场应该是一个与其他产业一样的正常盈利行业,而不是一个暴利行业。因此,对待房地产市场既不必过分悲观,也不要再将房地产市场作为投机场所。地方政府应该主要转移到依赖有竞争优势的产业发展,而不是盯着房地产土地转让金。
 
做好区域房地产市场细分需求研究
 
我国房地产市场发展到今天,已经不再是全国一盘棋状态,如果任由市场盲目发展,将会出现严重经济和社会问题。针对当前各地“鬼城”报道不断、地方集资者跑路等现象,应加大对各地烂尾楼或者空置房的调查。虽然最终是让市场机制在房地产市场中起基础作用,但针对我国房地产市场日益分化的状况,政府还是非常有必要加强对房地产市场细分需求研究,有效引导区域房地产市场供需平衡以及房地产结构平衡。各地在进行房地产市场研究中,家庭结构、年龄结构、收入、职业、宗教、民族等均可作为房地产市场细分的变量,加强对未来房地产市场更精细化发展的引导。这既是房地产市场健康稳定发展的需要,也是节约资源和保护环境的需要。
 
继续贯彻保障房与商品房市场建设并重
 
中央提出,“十二五”期间建设3600万套保障房,根据这一数据,2015年棚户区改造规模不低于2014年的470万户以上,林区、垦区棚改力争基本完成。继续加大保障性安居工程建设力度,合理确定建设任务;进一步研究完善已建成的保障性住房使用和管理体制机制;做好保障性安居工程的资金、土地等方面准备。
 
健全保障房的长效管理机制,对于当前种类繁多的保障房,有必要逐步进行科学简化和归并;应根据各地不同状况适当调整住房保障方式,以租金补贴方式为主提供住房保障,进一步提高住房保障的针对性和实效性;发挥市场机制作用,引导更多社会资金参与投资建设、运营、管理保障性住房;还要建立健全动态管理的准入退出机制和住房保障信息系统,并尽快将住房保障全面纳入法制化管理轨道,为住房保障长期稳定健康和可持续发展提供法律保障。
 
合理引导高中低端住房市场供给
 
房地产市场虽然主要交给市场,发挥市场在资源配置中的基础作用,但由于社会各阶层对于住房需求存在差异,导致住房供给应满足不同层次的需求。完全都交给市场,经济主体的逐利性会让市场出现一定的失灵。因此,除了政府对于最低端的人群进行保障房供给外,对于中低端人群的住房需求满足也应该有一定的政策,尤其是通过房地产市场源头的土地供给环节,对中低端房地产市场进行合理引导,避免对这部分土地供应的变化引起房价急剧波动。对于高端市场,比如别墅用地,应充分考虑我国人多地少的国情给予较严格的控制,主要通过土地供给和税收环节影响其供给。从中长期看,我国中低端需求市场在很多城市化水平较低的区域还具有一定空间,因此要加强这部分需求的引导和合理满足。
 
在长效机制未建立前,区域性调控政策还需贯彻当前房地产市场虽然比较低迷,但房价整体上并未呈现大幅下降,尤其是一些前期涨势迅猛的一、二线城市。如果当前因为经济下行重新回归到对房地产经济的依赖,那么转变生产方式和转变经济结构就不可能实现。当然有些地方的房地产市场限购限贷已经没有必要,但很多一、二线城市当前房价与居民收入水平还是不相适应,在房地产长效机制还未建立之前,这些地区的调控政策还需贯彻。
地方政府救市应综合考虑短期和长期效果
毫无疑问,地方政府救市行为对于楼市的短期激励作用是明显的。通过降低购房门槛或成本,刺激市场需求,改变购房者心理预期,使得一部分人放弃观望,积极入市,实际也相当于提前透支一部分人的需求能力,从长远看对房地产市场影响有限。
 
地方政府救市除了考虑近期效果外,更应考虑远期效果。托住房地产价格可以维持高地价,对支持地方财政确实有利,但高地价必然提高当地实体经济投资和经营成本,制约经济长期发展,必须统筹考虑好地方经济近期效益和远期效益的关系。
数据显示,2015年1-2月份,全国房地产开发投资8786亿元,同比名义增长10.4%,增速较去年全年回落0.1个百分点。翻阅该项指标的历史数据发现,这一增速也创下了至少两年来的新低。与此同时,2015年2月份,房地产开发景气指数为93.77,比2014年12月份回落0.16点。
 
  从销售数据来看,1-2月份,全国商品房销售面积8764万平方米,同比下降16。3%。商品房销售额5972亿元,下降15。8%。其中,住宅销售面积下降17。8%,住宅销售额下降16。7%。
 
  由于销售面积和金额的下降,房地产库存随之上升。2月末,商品房待售面积63922万平方米,比去年末增加1753万平方米。其中,住宅待售面积增加1493万平方米。
 
  对此,房地产研究员表示,从1-2月份的房产投资角度看,依然处于下行态势。但这样一个下滑态势总体上符合预期。受2014年9·30新政、11月降息等利好刺激,部分市场成交在此前2014年年末已经得到较好地释放,2015年1-2月的楼市受到春节假期的影响,使得市场成交会出现一个断崖式的下跌。但这样一个态势是暂时性的,随着市场逐渐回暖,预计3月份就将面临市场的复苏。对于一些重点一二线城市而言,成交反弹力度会更大。
 
  土地成交金额大降三成
 
  从国家统计局公布的数据看,1-2月份,房地产开发企业土地购置面积2773万平方米,同比下降31.7%;土地成交价款699亿元,较去年同期下降30.2%。
 
  北京中原地产首席分析师认为,这与政府供地节奏有关。
 
  “全国房企土地购置面积出现一个明显的负增长,关键在于2014年1-2月份很多房企都在积极做土地储备,所以使得2015年土地市场相对低迷”,严跃进表示,预计在3月份两会后,一线城市的房地产市场在降息等影响下出现小阳春的可能性很大,房企也将会继续在一二线市场竞争优质土地。
 
  刘晓光:房地产行业不会大起大落
 
  近日,首创集团董事长刘晓光就当前房地产行业市场现状及面临的形势接受了记者的专访。
 
  新京报:宏观经济指标持续下滑,这对房地产行业有何影响?
 
  刘晓光:2014年宏观经济形势对房地产行业冲击较大,销量和净利润有所回落,中小型房地产企业出现亏损甚至倒闭。因为整个宏观经济下滑,涉及诸多方面,比如GDP增速下滑,涉及出口、消费和投资。而如果基础投资下降的话,GDP肯定下降,因为这一指标占比较高。房地产作为基础投资的一种形式,肯定也受到影响。
 
  新京报:2014年对房地产行业来说,遇到的最大困难是什么?
 
  刘晓光:最大的困难是由于宏观经济形势低迷造成了房屋销售量和销售速度放缓。小型房地产企业不行,资金链断裂,出现亏损甚至倒闭。
 
  新京报:你认为2015年经济走势如何?对于房地产行业来说,2015年形势是否更加严峻?
 
  刘晓光:2015年经济形势依然不太乐观,依然会很难。对于房地产行业来说,应该是稳健发展,不会大起大落。
 
  新京报:2015年你对房地产行业信心如何?
 
  刘晓光:和2014年差不多。我们注意到近期大宗商品价格下降,投资产能过剩,投资的增长速度有所放缓,同时,宏观经济面临经济“新常态”、居民收入有待提高、优化经济结构等多方面问题,因此,我的观点是:2015年大型企业也会面临严峻挑战。
 
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